Situación propiedades afectadas por el volcán Cumbre Vieja
A raíz de la erupción del volcán Cumbre Vieja de la isla de La Palma (Benahoare en lengua aborigen), iniciada el 19 de septiembre de 2021, ocasionando el enterramiento total o parcial de terrenos y viviendas privadas, por acción de la lava y/o por las voluminosa cantidad de ceniza expulsada; suscitándose gran incertidumbre, entre los diferentes propietarios afectados, acerca de la situación en la cual quedan sus respectivas propiedades; por todo ello, resulta pertinente la realización de la exposición ofrecida en los siguientes párrafos, con el objetivo y el deseo de poder contribuir a la aclaración de algunas de las dudas existentes al respecto.
Primero. Terreno ganado al mar (fajana). Respecto de los terrenos ganados a la mar por la acción de la lava, es decir, lo que se ha dado en denominar fajana; originándose una ampliación de nuevas hectáreas; tales extensiones de terreno tendrán, automáticamente, la consideración de dominio público marítimo terrestre, y, por consiguiente, pasando a propiedad del Estado.
Segundo. Terrenos privados. Las terrenos o bienes inmuebles (viviendas), sepultados en tierra firme, no marítima, sea por causa de las cenizas derivadas de la acción volcánica o la colada magmática, irrefutablemente, dichos terrenos, fincas o inmuebles, continuarán siendo propiedad de sus titulares originarios.
Tercero. Expropiación forzosa. En referencia a los terrenos privados que hayan quedado sepultados por la colada o parcialmente sepultados por la ceniza volcánica, si bien continuarán siendo propiedad de sus originales titulares, las administraciones públicas deberán decidir qué hacer con dichas propiedades, es decir, si permutan dichos terrenos a sus propietarios por otros nuevos, o si construyen un nuevo espacio geográfico para reubicar a los afectados; en todo caso, constituye un proceso tedioso y largo. Lo más apropiado sería reconstruir viviendas nuevas en un territorio escogido al efecto; dichas viviendas tendrán los metros cuadrados similares a las que tenían los terrenos, fincas y/o bienes inmuebles de las propiedades afectadas. La otra opción, económicamente más costosa para las administraciones implicadas, pasaría por abrir un expediente de expropiación forzosa de dichos terrenos privados, previo pago del precio acordado, ya sea de mutuo acuerdo (propietario-administración) o, caso contrario, tras agotar el plazo legal sin acuerdo alguno al respecto, se iniciaría el correspondiente expediente que determinara el justo precio (Ley de 16 de diciembre de 1954, sobre expropiación forzosa) [1]; tal medida, evidentemente, beneficiaría a aquellos propietarios que no tuvieren asegurada su vivienda.
Así mismo; conviene mencionar que los terrenos y propiedades que hayan quedado sepultados por la acción devastadora del volcán Cumbre Vieja, carecerán de valor alguno al haberse convertido en lo que se ha dado en denominar malpaís (Campo de lava reciente, con una superficie tortuosa, estéril y árida tierras – Conforme definición ofrecida por el Diccionario de la Lengua Española – RAE); añadiendo: “terrenos con altas temperaturas a escasísima profundidad, las cuales se mantendrán, en algunos casos, por cientos de años” (cursiva del autor).
Conforme a lo expresado en los apartados anteriores; conviene aclarar, que el aumento del territorio nacional obliga al Estado a la protección del nuevo bien, pues el mismo forma parte del patrimonio geológico y por tanto está sujeto a la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, de Patrimonio Natural y de la Biodiversidad (BOE número 299, de 14 de diciembre de 2007) [2]; por tanto, el Estado podrá o no expropiar dichas propiedades. A continuación, extractamos el art. 40 de dicho texto legal: Artículo 40. Utilidad pública y derecho de tanteo y retracto sobre espacios naturales protegidos.
1. La declaración de un espacio natural protegido lleva aparejada la declaración de utilidad pública, a efectos expropiatorios de los bienes y derechos afectados, así como la facultad de la Comunidad autónoma para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados intervivos que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en su interior.
2. Para facilitar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, el transmitente notificará fehacientemente a la Comunidad autónoma el precio y las condiciones esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en la que haya sido instrumentada la citada transmisión. Dentro del plazo que establezca la legislación de las Comunidades autónomas desde dicha notificación, la administración podrá ejercer el derecho de tanteo obligándose al pago del precio convenido en un período no superior a un ejercicio económico.
La Comunidad autónoma podrá ejercer, en los mismos términos previstos para el derecho de tanteo, el de retracto en el plazo que fije su legislación, a partir de la notificación o de la fecha en que tenga conocimiento fehaciente de la transmisión.
Los Registradores de la Propiedad y Mercantiles no inscribirán documento alguno por el que se transmita cualquier derecho real sobre los bienes referidos sin que se acredite haber cumplido con los requisitos señalados en este apartado. Los plazos a los que se refiere este apartado serán lo suficientemente amplios para permitir que puedan ejercitarse los derechos de tanteo y de retracto.
Conclusión. Los propietarios de las viviendas y/o terrenos sepultados parcialmente por la ceniza, una vez declarada oficialmente la finalización de la erupción, salvo causas de fuerza mayor o declaración de malpaís, deberían poder tomar posesión de sus respectivas propiedades, es decir, volver a sus viviendas. No obstante; los dueños de las propiedades sepultadas ya no podrán volver a construir sobre dichos terrenos, salvo modificación del patrimonio geológico e histórico; por lo tanto, tales extensiones tomadas por la lava del volcán podrían ser declaradas zonas protegidas. En definitiva, respecto de los terrenos y viviendas no enclavadas en terreno de malpaís, en el hipotético caso, se les prohibiese el acceso, iteremos, encontrándose aptas para volver a ser habitadas las viviendas parcialmente sumergidas por la ceniza, sus legítimos y legales propietarios tendrían que consultar a un abogado de su libre elección al objeto de estudio y viabilidad de interponer, en su caso, las acciones legales que en Derecho correspondan, tendentes a recuperar la inmediata posesión del concreto bien que se trate de su propiedad.
Sirvan estas pocas líneas para desearles todo lo mejor a los ciudadanos palmeros y una pronta recuperación de su anterior modo habitual de vida. Feliz Navidad y un agradable y saludable año nuevo 2022.
NOTA: El presente trabajo expositivo corresponde a la opinión jurídica del autor, la cual somete ante cualquier otra que pudiere resultar mejor fundamentada en Derecho.
Juan Francisco Ramírez (Analista político e Investigador jurídico)
Direcciones de interés para los afectados por el volcán.
a) Gobierno de Canarias: Oficina de Coordinación Económica y de Asistencia a los Afectados:
- Dirección: Llano de Argual, s/n, 36768 Argual - Los Llanos de Aridane
- Horario de oficina: de lunes a domingo de 08.00 h. a 20:00 h.
b) Plan Especial de Protección Civil y Atención por riesgo Volcánico en la Comunidad Autónoma de Canarias (PEVOLCA); Registro de personas afectadas por el volcán y quieren solicitar las ayudas que se generen derivadas de la situación de emergencia producida por las erupciones volcánicas en la isla de la Palma: https://www.gobiernodecanarias.org/infovolcanlapalma/registro/
c) Cabildo La Palma: Oficina de Atención Ciudadana (OAC):
1) Avda. Marítima Nº3 38700 S/ C de La Palma – Teléfono: 922423100 (cita previa)
2) Avda. Carlos Francisco Lorenzo Navarro Nº 57 Los Llanos de Aridane – Teléfono: 922423100
d) Iltre. Colegio de Abogados de S/C de La Palma: C/ Anselmo Pérez de Brito 34Teléfono: 922413142
e) Oficina Gerencia Catastro Santa Cruz de La Palma [3]: 922 41 00 60
- Dirección: Av. de los Indianos, 10 (Edificio AEAT-1ª planta).
- Horario de oficina: lunes a viernes de 09:00 h. a 14:00 h. (previa obtención de cita)
- Correo electrónico: gerencia.tenerife@catastro.hacienda.gob.es
Citas utilizadas:
[1] https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1954-15431
[2] https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-21490
[3] https://www.citacatastro.es/canarias/oficina-catastro-santa-cruz-de-la-palma/
AVISO: La última consulta a los enlaces, a las webs ofrecidas, fue realizada el 24 diciembre 2021.