Problemática de la vivienda y su posible solución. Especial referencia a Canarias
La vivienda en España, durante las cuatro últimas décadas, se ha convertido, para muchos españoles, en un auténtico drama; entre otras razones, por la escasez de viviendas sociales públicas, agravada con la novedad del alquiler vacacional en edificios residenciales, lo que ha ocasionado las nefastos modelos de gentrificación y turistificación, expulsando a los residentes y encareciendo los alquileres; además de la inseguridad jurídica en la cual muchos propietarios se ven inmersos en casos de ocupación ilegal que les priva de manera espuria, indebida e injusta de la posesión legitima de su propiedad, causa de una más que deficiente o ineficaz legislación, hecho incuestionable baste una ojeada a la hemeroteca; cuestión que afecta, directa e indirectamente, tanto arrendadores como arrendatarios. El problema de la vivienda, es un hecho, se ha convertido en un problema que ha ido, paulatinamente, in crescendo de una manera altamente preocupante; hasta tal punto, que hoy es la principal preocupación de los españoles. Entre otras razones muchas razones, debido a la falta de una política de estado adecuada al respecto; asignatura pendiente de los diferentes y diversos gobiernos españoles, surgidos tras la transición (1978) hasta la actualidad. Tal es así, que Miloon Kothari, primer relator especial de las Naciones Unidas sobre vivienda adecuada en el Consejo de Derechos Humanos (2000 y 2008) y sus siguientes homólogos, han venido, reiteradamente, advirtiendo a España de la problemática que padecían los ciudadanos españoles respecto a la deficiencia en vivienda, adquirida en propiedad o en arrendamiento. Dicho lo anterior, de manera somera, conviene referir seguidamente las causas principales, entre algunas otras, originarias de la problemática habitacional padecida por los ciudadanos españoles en general:
Primera. Escasez notable de viviendas sociales; parque sustancialmente insuficiente para atender las necesidades de la población en general y en especial a los jóvenes; situación agravada por el número de migrantes, cuales e igualmente requieren de un alojamiento adecuado.
Segunda. Especulación del suelo, en clara contradicción con lo establecido en el art. 47 de la Constitución [Ejemplos]; interpretando, por parte de algunos grupos políticos, erróneamente, que la vivienda es un bien subsumible en el art. 38 del texto Constitucional; lo cual es absolutamente impropio, pues la vivienda no es un bien de carácter empresarial, sino un derecho fundamental, cosa diferente son las de carácter suntuoso, conforme establece el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, aprobado el 16 de diciembre de 1966; firmado por España en 1976 y ratificado y aceptado en 1977; tal como establece dicho Pacto en su Artículo 11.1. «Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento.» [Ejemplos]; por todos, debido a su repercusión mediática, los dos siguientes:
1) Caso Tamayazo: Madrid 30 junio 2003, Asamblea de Madrid, dos parlamentarios del PSOE, E. Tamayo y M. Sáez, impidieron absteniéndose en la segunda votación la investidura y elección de R. Simancas como presidente de la Comunidad de Madrid (C. M). Logrando la presidencia de la C. M. doña Esperanza Aguirre (PP);
2) Venta de 1.860 viviendas vinculadas, 1.797 plazas de garaje y 1.569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública. Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (EMVS)
Tercera. Regulación deficiente; no protege adecuadamente la propiedad privada, ni tampoco a los arrendatarios.
Cuarta. Pisos en alquiler vacacional y/o turístico en los edificios residenciales; produciéndose gentrificación y turistificación de los barrios; consecuentemente, con la subida desproporcionada de los precios del arrendamiento residencial respecto al salario medio.
Quinta. Falta de un Registro Público de los contratos de arrendamientos de vivienda y el control de los precios mínimos y máximos, que deberían «ex lege» estar debidamente establecidos anualmente, por parte de la Consejerías de Hacienda de las respectivas Comunidades Autónomas; teniendo para ello, en consideración, los metros cuadrados y la zona catastral correspondiente al igual que del IBIU se tratare; excepción de las viviendas de más de 150 metros cuadrados y aquellas de carácter suntuoso, las cuales quedarán sujetas a la voluntad de las partes contratantes, conforme a lo establecido en el artículo 1.255 del Código Civil.
Sexta. El negocio de la Vivienda Vacacional o pisos turísticos, concitan una evidente competencia desleal respecto de los alojamientos tradicionales turísticos (Hoteles, Residencias, Apartamentos turísticos, Hostales, Pensiones, etc.)
Conclusión: En consonancia con lo expuesto en los párrafos reseñados ut supra; resulta evidente, que, los diferentes legisladores españoles, desde la transición hasta la actualidad, no han entendido que la principal, si no exclusiva, función de la vivienda, de carácter no suntuoso, es un derecho humano de carácter esencial para el desarrollo de la vida de los individuos y familias en condiciones adecuadas de habitabilidad; en consecuencia, es una cuestión de la entera responsabilidad y exclusiva competencia del Estado, Comunidades Autónomas y ayuntamientos; por tanto, las Administraciones Públicas, han de facilitar en consonancia a lo establecido en el artículo 47 del Texto Constitucional, suelo y fondos para destinar a la construcción del número necesario de viviendas sociales de construcción pública y privada, destinadas a cubrir las necesidades de los ciudadanos vulnerables y de los jóvenes que quieran emanciparse, sea vía compraventa y arrendamientos de tipo social; por consiguiente, las Administraciones Públicas, en modo alguno, pueden eludir tal obligación; por ello, en buena lid, no pueden descargar sobre los propietarios particulares de vivienda. Teniendo que destinarse dinero del erario público suficiente para acometer la construcción de viviendas sociales en régimen de propiedad y/o alquiler; al mismo tiempo, se requiere de la elaboración de una ley optima, capaz de salvaguardar de una manera eficaz y eficiente los intereses tanto de arrendadores como de arrendatarios, respecto al alquiler de viviendas no suntuosas; al mismo tiempo, erradicando de manera firme y contundente la ocupación ilegal de viviendas, mediante la tipificación nítida con la penología adecuada apta para desincentivar el negocio ilegal de la ocupación de viviendas particulares. Por otra parte, resulta justo, el propietario que se viere afectado por la ocupación ilegal de su vivienda, resultado ilegal e ilegítimamente desposeído, ha de quedar automáticamente exonerado, durante el tiempo que dure la ocupación ilegal de su propiedad, de todo tipo de impuestos, gastos comunes en el caso de vivienda en régimen de propiedad horizontal, así como del pago de los gastos de suministros, en su caso, de agua y luz o bien quedar facultado ex lege, para cortar dichos suministros sin penalización de clase alguna; siendo tales impuestos y gastos enumerados asumidos «ipso iure» por parte de la Consejería de vivienda de la Comunidad Autónoma que se trate, previa formulación por parte del propietario afectado de la pertinente denuncia por ocupación ilegal de su propiedad, ante las dependencias de la Policía Nacional o de la Guardia Civil, según corresponda y constatada la veracidad por los agentes policiales; evidentemente, la ley ha de facilitar a los Jueces que puedan proceder en un plazo no inferior a 72 horas a dictaminar el inmediato e irrevocable desalojo de la vivienda ocupada, con independencia de cualquier otra consideración. Por consiguiente, podemos afirmar, que, la solución al problema de la deficiencia de viviendas tanto en España, como en el caso concreto de Canarias, ineludiblemente, es una cuestión de mera voluntad política; sin embargo, al carecer Canarias de la soberanía necesaria requerida depende actualmente y de manera inexorable de las decisiones legislativas centralizadas en la capital del Reino de España. Finalmente, apostillar, Canarias está compuesta por un conjunto de islas que conforman parte de la Macaronesia (Canarias, Azores, Madeira, islas Salvajes y Cabo Verde); por extrañas razones, Canarias, a la hora de su adhesión a la Unión Europea, erradamente, fueron introducidas en el grupo de las denominadas Regiones Ultraperiféricas (RUP), en lugar de su enclave natural y político entre los Territorios y Países de Ultramar (PTU), con lo cual hubiesen disfrutado de mayores cotas de soberanía; de ahí, los problemas y las muchas deficiencias que el pueblo canario viene padeciendo, pues al ser RUP, las islas, carecen de soberanía para decidir «per se» sus destinos, como correspondería de formar parte de los PTU; a título de ejemplo, Canarias de ser PTU, podría tener una Ley de Residencia en Canarias, capaz de limitar la superpoblación que, incuestionablemente, resulta más que patente y necesaria; ejemplo los casos de Malta o Hawái; especialmente, en el caso de Canarias, teniendo en consideración los espacios reserva de la biosfera, zonas no habitables y presente que las islas conforman un territorio frágil y fragmentado, con carencias de los recursos necesarios de subsistencia para atender a una población de más de dos millones cuarenta mil residentes; así como la falta de diversificación de la economía insular, pues las islas están ancladas ancestralmente al modelo del monocultivo, actualmente el turismo que superan los dieciséis millones por año; por cierto, no precisamente de calidad, con las consecuentes dificultades propias de la acumulación y recuperación de los residuos generados y la enorme dependencia de energías exógenas; reseñados solo algunos de los muchos obstáculos propios de los territorios insulares escasamente desarrollados y desindustrializados.
«No existe mayor pobreza que la relativa a la falta de inteligencia»
«Los pájaros, resultan mucho más conscientes que algunos humanos, pues a la hora de conformar pareja, poner los huevos y criar, previamente, construyen un nido donde cobijarse»
«…frenar el crecimiento poblacional, el deterioro del territorio, el incremento de turistas y de camas… reequilibrar la economía impulsando nuestro sector agrícola, ganadero, acuícola y piscícola; impulsar el sector industrial, el sector de servicios productivos…» [Nos faltan luces (pág. 310)]
Legislación relacionada:
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
- Código Civil: Art. 1.255: «Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.»
- Constitución Española: Art. 47: «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.»
- Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, aprobado el 16 de diciembre de 1966 (Naciones Unidas); Artículo 11.1. «Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento.»
Jurisprudencia: Ejemplo, por todos, AYUNTAMIENTO DE MADRID: VENTA VIVIENDAS MUNICIOPALES (EMVS) ARRENDADAS A UN GRUPO DE INVERSIÓN; Tribunal Supremo (Civil) sentencia de 28 noviembre de 2024; ponente: Excmo. Sr. D. Pedro José Vela Torres; FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO. - Resumen de antecedentes 1.- El 10 de noviembre de 2006, Dña. Adelina, D. Indalecio, D. Juan Carlos y D. Jesús suscribieron con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (en adelante, EMVS) sendos contratos de arrendamiento sobre cuatro viviendas sitas en la DIRECCION000, de Madrid. 2.-El 31 de octubre de 2013, EMVS vendió a la empresa Fidere Vivienda S.L.U. (en adelante, Fidere), un total de 1.860 viviendas vinculadas, 1.797 plazas de garaje y 1.569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública. Entre cuyas promociones se encontraban determinadas fincas del edificio sito en la DIRECCION000, de Madrid, entre ellas, las viviendas antes reseñadas. SUMARIO: El alto Tribunal, confirma el fallo de la Audiencia Provincial de Madrid; por consiguiente, los arrendatarios, conforme a lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (Art. 25) tenían derecho de adquisición preferente (Retracto), por tratarse de unidades independientes; cosa que no tuvo en consideración la empresa municipal EMVS a la hora de vender las viviendas a la empresa Fidere; de tal suerte, que los arrendatarios podrían adquirir al mismo precio pagado por Fidere, las viviendas que tenían en arrendamiento. [*] Mientras; el Sr. Martínez Almeida (PP) alcalde de Madrid, decidió no recurrir contra la Sra. Botella (PP), por la venta de viviendas municipales (EMVS) a un fondo de inversión; argumentando: «…no se gastará dinero público en venganzas estériles.» En fin, cosas de la política.
«El conocimiento, la información y la cultura son derechos inalienables, imprescriptibles, irrenunciables e innegociables cuales, incuestionablemente, pertenecen al acervo de la Humanidad; por consiguiente, se protegen principalmente compartiéndolos.»
AUTORIZACIÓN: El presente trabajo expositivo, sin ánimo de lucro de tipo alguno, puede ser reproducido, manteniendo la autoría e integridad de su contenido, por cualquier medio de difusión; siempre y cuando se haga sin fines comerciales, lucrativos y/o crematísticos.
Juan Francisco Ramírez (Analista Político e Investigador Jurídico)
Alquiler de alojamientos de corta duración; Web informativa del Ministerio Vivienda y Agenda Urbana [**]
Bibliografía recomendada:
ALAMO GONZÁLEZ, Daniel, «La dación en pagos en las ejecuciones hipotecarias», Tirant lo blanch, Valencia (2012)
ASCANIO (de) y POGGIO, Alfonso, «CANARIAS. Región sin fronteras», S/C de TFE (1982)
ASIN CABRERA, María Asunción, «Islas y Archipiélagos en las comunidades europeas», Tecnos, Madrid (1988)
CANARIAS NACIÓN, grupo de opinión, «Canarias y Europa – Hay otra manera», Archipiélago Canario (2015)
GARCÍA-TALAVERA CASAÑAS, Francisco, «MACARONESIA», Editorial Kinnamon Island, S. L., S/C de TFE (2018)
LAMA (de la), Cesar, «Canarias – Archipiélago en conflicto», Argos Vergara, S. A., Barcelona (1979)
MORALES MÉNDEZ, Antonio, «Nos faltan luces», Centro de la Cultura Popular Canaria, S/C de TFE (2010)
WEHBE HERRERA, «Canarias y la Unión Europea», E. Benchomo, La Laguna – TFE., (1998)
JUAN FRANCISCO RAMÍREZ – INTERVENCIONES Y PUBLICACIONES:
Jornada – ICALPA «Vivienda Vacacional y Derecho Humano» (18/09/2019); Juan Fco. Ramírez (Abogado):
Vivienda Derecho Humano, no mercancía (11 agosto 2024) Juan Francisco Ramírez:
La vivienda: Un derecho básico mercantilizado, Juan Francisco Ramírez, Café d´Espacio (13 de marzo 2019)
Vivienda residencial, derecho humano, no comercial, por Juan Francisco Ramírez (02 marzo 2020):
Citas utilizadas (consulta 19 y 20 enero 2025):
[*] https://www.poderjudicial.es/search/TS/openDocument/4c76631d37fddfc4a0a8778d75e36f0d/20241205
[**] https://www.mivau.gob.es/vivienda/alquiler-de-alojamientos-de-corta-duracion